Fiscalité franco-brésilienne : ce qu'un investisseur immobilier doit savoir

Le point de départ : le CPF

Aucun bien immobilier ne se signe au Brésil sans CPF (Cadastro de Pessoa Física). C''est l''équivalent du numéro fiscal, obtenu en 2 à 4 semaines auprès du consulat ou sur place.

Convention fiscale France-Brésil

La convention de 1971 (mise à jour) évite la double imposition sur la plupart des revenus. En pratique :

• Revenus locatifs brésiliens : imposés au Brésil (IR jusqu''à 27,5 %). Déclarés en France sous forme de crédit d''impôt.
• Plus-value à la revente : imposée au Brésil (15 à 22,5 %). Crédit d''impôt en France.
• IFI français : les biens brésiliens sont intégrés à l''assiette IFI si vous êtes résident fiscal français.

Structures d''acquisition

Trois options courantes :

1. En nom propre — le plus simple, adapté aux résidences secondaires < 1 M€.
2. Via une société brésilienne (Ltda ou SPE) — utile pour location saisonnière ou plusieurs biens.
3. Via une holding française détenant la Ltda — schéma patrimonial pour transmission.

Chaque option a un impact sur la fiscalité des loyers, la revente et la succession. Un montage inadapté coûte plus cher qu''un bon terrain mal négocié.

Charges annuelles à prévoir

• IPTU (taxe foncière) : 0,3 à 1 % de la valeur cadastrale / an.
• Condominio si résidence sécurisée : R$ 400 à 1 500 / mois.
• Comptable local si société : R$ 500 à 1 200 / mois.

Succession : le point sensible

Le droit brésilien de succession peut s''appliquer à vos héritiers. Un testament croisé France-Brésil, préparé en amont, évite les blocages sur 2 à 5 ans en cas de décès.

La méthode Litora

Nous cartographions votre situation fiscale française avant de signer le compromis, en coordination avec un avocat franco-brésilien et votre notaire français. Objectif : zéro angle mort sur 20 ans.

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